Smart馭屋術

Smart馭屋術

( 2010/04/16 17:14 羅友三 )
.網友推薦：共有 5 人推薦 (有 5 人投票)..自97年9月雷曼宣告破產所引發一連串歐美國家的金融海嘯，再加上台灣於98年1月23日遺贈稅大幅降低至單一稅率10%，促使很多台商將以往存放在國外的資金大舉匯回台灣“避難”。而大部分的資金即進入不動產市場，因此具有現金收益的出租型房地產，就成為熱門的投資標的。確定的財富管理計劃，除了要獲取更多的財富外，持有財產的稅負成本也是需要仔細算清楚的。

投資持有財產除了遺產及贈與稅的考量外，每年的綜合所得稅稅率6% ~ 40%更是包租公、包租婆心頭的痛！您知道不動產的租金收入也有合法節稅的方式嗎？善加運用綜合所得稅所給予的列舉扣除申報方式，將可為自己年年多存一點租金收入，再透過規劃建立財產持有制度，讓自己、配偶及小孩在制度中享受財產，更重要的是確保自己有充裕的退休金，可以用到人生的最後一天。

【案例】

黃先生是一位專注於本業的成功的中小企業家，早年黃太太在黃先生創業時積勞成疾，且自小體弱多病，所以黃太太在長子8歲時即因病過逝，後來都由黃先生單獨教養二子，目前二子都已成年並在外就業，黃先生至少可以放下心中的一塊大石頭。

黃先生一向認為「有土斯有財」，所以將一部份在本業所賺到的錢再加上貸款5,600萬元，購買了一間約200坪的辦公室出租給別人收取租金，以備未來自己要退休時可當包租公收租金，如此就不用依賴二子。再加上黃先生是家中長子，弟妹相當依賴黃先生，只要經濟上有困難都會向黃先生借錢，黃先生礙於手足之情不好意思拒絕，但錢常常有去無回，因此黃先生更加確定要將一部分的資金投入在不動產上。

另黃先生常常思考，自己是公司的負責人，公司資產與自有財產都牽扯在一起，目前雖然公司每年的獲利都還維持在千萬以上，但是經營生意週期轉折很大，未來的10年都能像現在那麼賺錢嗎？若產業前景反轉，會不會影響到自己的資產？連帶自己未來的老年收入（租金收入）會因公司的因素被牽連嗎？假如未來景氣下滑，出租中的不動產未來是否也會有穩定的租金收益？

針對黃先生的問題，以下就先介紹黃先生每年持有該出租不動產的租金收入該如何申報綜合所得稅較省稅；再進一步介紹，黃先生應該如何保護自己名下的財產，不受公司營運風險的影響。


【規劃建議】

馭屋第一術：善用房貸利息扣除額，降低租賃所得

投資不動產收取租金的投資人，每年在申報租金收入時，都可以好好運用房屋貸款利息，因為房貸利息支出可以全數列為租金收入的扣除項目，而不是像「自用住宅購屋借款利息」僅有30萬元的限額。因此，黃先生的租金收入於年度綜合所得稅申報時，只要將憑證收集好，採用『列舉扣除』的方式申報，是可以達到很好的省稅效益，甚至不用繳稅！

從下表的計算中可以知道，黃先生一年240萬元的租金收入若採列舉方式計算租賃所得（33萬元）會較標準核定方式計算租賃所得（136.8萬）還划算，若以40%的所得稅率計算，兩者相差的所得稅高達41.52萬元【(136.8萬-33萬)×40%】。省下的稅賦可提撥部份購買一份5,600萬保額的保單，解除黃先生萬一發生風險時無法償付房貸的壓力。




馭屋第二術：成立家庭資產信託帳戶，放大租金收入效益

電影「明日的記憶」，敘述一位大企業的高階主管，在事業如日中天時卻因為阿滋海默症，一開始是忘記與重要客戶的會議，慢慢的連同事的名字也忘了，到最後甚至是連自己最親愛的家人以及回家的路途都不記得了。

為確保辛苦努力所賺的財產，能在自己最需要被照顧時，確實的用來照顧自己，建議黃先生可以提撥一部分不動產的租金收益，成立一個家庭資產信託帳戶，黃先生及兩個小孩為該信託的受益人。當黃先生需要被照顧時，這個家庭信託會依照黃先生當初成立信託時的約定，每月給付黃先生基本生活開銷，若生病住院，會支付醫療費用；假如需要被長期安養照顧時，也會按月將款項直接給付安養機構。

透過家庭信託的財產制度，讓黃先生的財產，獨獨為黃先生一家人所使用，到了晚年對小孩在經濟上也不會有太大負擔，更可以讓財富安全傳承至下一代。面對弟妹的借款，是心有餘且能力範圍內資助，黃先生不用陷入是否要將全部心血拿出的內心掙扎，讓年輕時辛苦努力所得的財富，獲的更有智慧的安排，而這才是財產規劃最大價值。